Si dans le premier blog on a parlé stratégie et bon sens pour éviter les pièges au moment de choisir entre terrain et maison, ici on sort les gants blancs… et on met le nez dans les papiers.
Après avoir trouvé LE terrain ou LA maison qui vous fait rêver, il faudra comprendre dans quel terrain de jeu vous mettez les pieds avant de sortir le chéquier. Entre les différents types de titres, les acteurs officiels, et les vérifications indispensables, chaque étape compte pour sécuriser votre achat et éviter les (très) mauvaises surprises.

Dans ce blog, on va décortiquer tout ça, point par point, sans jargon inutile pour que même si c’est votre première fois, vous puissiez avancer en toute confiance.

Les différents types de titres

Le Titre foncier (TF):

Selon la Banque Mondiale, seuls 40% des terrains au Sénégal ont un TF. C’est la forme la plus sécurisée de propriété. C’est un peu comme le “passeport biométrique” du terrain. Mais attention, l’obtention peut durer jusqu’à 24 mois, surtout si vous devez obtenir un certificat de localisation récent (obligatoire depuis 2023 pour toute mutation). Patience et café fort recommandés. Demandez toujours un “état de droit réel” (moins de 3 mois) à l’Impôt et Domaine. Ce document permet de vérifier :

• Que le vendeur est bien le propriétaire officiel

• S’il y a un prêt ou une hypothèque en cours

• S’il existe un litige ou une procédure judiciaire

Le Bail:

Le bail, souvent mal compris, vous donne le droit d’utiliser un terrain pour une durée déterminée, jusqu’à 50 ans selon la loi. Depuis 2024, certaines communes côtières sont devenues très strictes pour éviter que des promoteurs étrangers ne raflent tous les terrains. Et attention : les vrais pièges se cachent dans les petites lignes des clauses:

• Certains baux ne permettent pas la revente

• D’autres ne peuvent pas être convertis en TF

• Les baux sur terrains de l’État peuvent ne pas être renouvelés

Un bail peut sembler aussi “officiel” qu’un TF, mais ce n’est pas la même sécurité. Toujours le faire relire par un notaire.

Le Permis d’occuper (délibération)

Oui, le document reçoit bien un tampon d’Impôt et Domaine, mais l’original est conservé et archivé dans le grand registre de la mairie. Problème: les archives municipales peuvent être mal tenues, mais des projets de numérisation sont en cours à Dakar, Thiès et Saint-Louis. Un conseil : vérifiez bien que la délibération n’a pas été annulée rétroactivement lors d’un litige avec l’État ou la collectivité. C’est le plus risqué pour construire, car :

• Les mêmes parcelles peuvent être vendues plusieurs fois

• Elles peuvent être frappées d’inconstructibilité pour cause de projet public futur

• L’État peut récupérer le terrain pour y faire passer une route ou autre infrastructure

Ceci dit, c’est un document courant pour l’achat de grandes superficies agricoles.

Règle d’or : peu importe le papier, vérifiez le plusieurs fois et impliquez un notaire et un géomètre dès le début.

Les pros qui sécurisent votre achat

Acheter un terrain ou une maison, c’est un peu comme jouer aux échecs : si vous avancez sans stratégie, vous vous faites avoir. Heureusement, il y a trois acteurs clés pour éviter les mauvaises surprises : le notaire, le géomètre et l’urbanisme.

Le notaire — Votre garde du corps juridique

Dès que vous trouvez un bien qui vous intéresse vraiment, appelez un notaire en premier.

• Il vérifie tous les papiers, y compris l’historique des ventes sur les 20 dernières années.

• Il vous évite de perdre du temps à faire les vérifications seul.

• Règle d’or : prenez votre propre notaire, pas celui du vendeur, même si “c’est un cousin de confiance”. Vous voulez quelqu’un 100% dans votre camp.

• Comptez en général 1% à 3% du prix du bien pour ses honoraires.

Astuce: assurez-vous qu’il est inscrit à l’Ordre National des Notaires du Sénégal et à jour de sa cotisation annuelle.

Le géomètre — Le GPS humain

Une fois le notaire choisi, il faut envoyer un géomètre, désormais exigé dans certaines communes, sur le terrain.

• Il vérifie que les limites correspondent bien aux papiers.

• Il confirme que le numéro de lot correspond exactement à la maison ou au terrain que vous visitez (ça évite d’acheter… la parcelle du voisin).

L’urbanisme — Le feu vert officiel

Dans certaines zones sensibles, comme près des côtes ou d’un cours d’eau, les services peuvent vous demander un certificat de conformité environnementale. En gros, c’est cette agence qui:

• Délivre les permis de construire.

• Confirme le numéro de lot, le type de zone (habitation, commerce, agricole…).

• Dit si le terrain est constructible ou non.

• Vérifie la viabilité: routes, eau, électricité à proximité.

Autres acteur clés

• Avocat spécialisé en droit foncier : utile si la succession est complexe ou si plusieurs copropriétaires sont concernés.

• Banque ou établissement de crédit : indispensable pour vérifier la solvabilité du vendeur si le bien est gagé. On ne veut pas que votre “bon plan immobilier” se transforme en film d’horreur financier.

Astuce: Plus vous impliquez ces pros tôt, moins vous risquez de tomber sur un terrain avec des papiers douteux ou impossible à exploiter.

Les vérifications indispensables

Normalement, votre notaire, votre géomètre et l’urbanisme s’occupent de tout. Mais si vous confiez la mission à un proche de confiance (ou si vous voulez juste suivre de près), voici la checklist de base:

• “État de droit réel” récent : ce document, disponible à l’Impôt et Domaine, doit dater de moins de 3 mois. Pourquoi ? Parce qu’il vous montre qui est réellement propriétaire, s’il y a un litige en cours, ou une hypothèque sur le bien. Sans ça, vous achetez à l’aveugle.

• Nom du vendeur confirmé : le vendeur doit apparaître clairement dans l’état de droit réel et sur les autres documents fournis.

• Numéro de lot exact : vérifié auprès du Cadastre pour être sûr que le terrain ou la maison visitée correspond bien aux papiers.

• Terrain constructible : validation indispensable auprès de l’urbanisme, surtout si c’est un terrain nu.

• Viabilité : eau, électricité, route… sans ces services, préparez un budget conséquent pour les raccordements.
  

Signaux rouges à ne pas ignorer

• Le vendeur refuse de fournir les documents originaux.

• Le prix est anormalement bas par rapport au marché.

• Le terrain a déjà été “réservé” ou vendu plusieurs fois selon les rumeurs locales.

• Les limites physiques (clôtures, murs) ne correspondent pas aux plans.

• Le vendeur insiste pour que vous utilisiez son notaire, géomètre ou “contact” au cadastre.

En résumé : même si c’est un cousin ou un vieil ami qui vous aide, faites toujours valider le dossier par un pro avant de signer quoi que ce soit. Les économies sur les frais au départ peuvent coûter beaucoup plus cher après.

Conclusion

Ouff… ça fait beaucoup d’infos d’un coup !
Mais maintenant, vous savez distinguer un TF d’un bail ou d’un permis d’occuper, à qui faire confiance (et surtout à qui ne pas), et quels papiers vérifier avant même de penser à signer.

La bonne nouvelle ? Vous êtes déjà mieux armé que la plupart des acheteurs débutants. La moins bonne ? Ce n’est que la première moitié du chemin.

Dans le prochain article “Passer à l’action : du repérage à la signature”, on plongera dans les étapes administratives et financières pour que vous sachiez exactement où vous mettez les pieds… et comment éviter les mauvaises surprises jusqu’au dernier coup de stylo.

Comprendre le terrain de jeu: papiers, lois et acteurs clés.